El Saneamiento Inmobiliario

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Objetivo General:

  • Conocer  el proceso de saneamiento inmobiliario

Objetivos específicos:

  • Definir en qué consiste el Saneamiento Inmobiliario.
  • Enumerar las personas con calidad para iniciar el proceso de saneamiento inmobiliario.
  • Exponer las diferentes etapas del proceso de saneamiento  inmobiliario.

INTRODUCCIÓN

A través de la historia desde tiempos muy remotos el Sistema de Saneamiento Inmobiliario ha sido muy complejo ya que en todos los tiempos los intereses por las tierras han sido objetos de controversias y discusiones, por esta razón se ha hecho necesario crear las bases jurídicas que regulen y protejan el derecho de propiedad.

Como la sociedad dominicana se ha venido adaptando a los nuevos tiempos de modernidad y globalización, contamos con la ley No. 108-05 de Registro inmobiliario promulgada el 23 de marzo del año 2005, publicada  el 2 de abril del mismo año, modificada por la Ley No. 51-07, del 23 de abril del 2007, la cual deroga la Ley 1542  de Registro de Tierras de fecha 7 de noviembre  del 1947.

Con la Ley  108-05 de Registro Inmobiliario comienza un nuevo período  de la propiedad inmobiliaria de nuestro país ya que ha traído más confianza y seguridad en el mundo inmobiliario dominicano.

En el presente trabajo precisamos en qué consiste el saneamiento inmobiliario, las personas con capacidad para comenzar el proceso de saneamiento y explicamos las  tres etapas del proceso de saneamiento inmobiliario.

Nos llena de mucha satisfacción haber realizado esta investigación, porque nos ha permitido adquirir conocimientos acerca de la Ley de Registro Inmobiliario y lo que establece para la realización del saneamiento inmobiliario.  Pretendemos con el mismo llenar las expectativas de nuestro facilitador así como de cualquier persona que necesite conocer el proceso  de saneamiento inmobiliario.

DEFINICIÓN DEL SANEAMIENTO INMOBILIARIO

La Ley de Registro Inmobiliario en su artículo 20  define el saneamiento de la siguiente manera: «es el proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y éstos quedan registrados por primera vez».

En el proceso de saneamiento inmobiliario no existen partes como en el procedimiento relativo a las litis sobre derechos registrados, y no existen demanda, ni demandante ni demandado, sino reclamaciones contra la cosa, es decir, reclamantes; este procedimiento está dirigido contra el Estado Dominicano, ya que éste es considerado como el dueño original de todas las tierras que conforman el territorio de la República Dominicana, en virtud del Principio III de la Ley de Registro Inmobiliario el cual dispone que «el Estado Dominicano es el propietario originario de todos los terrenos que conforman el territorio de la República Dominicana. Se registran a nombre del Estado Dominicano todos los terrenos sobre los que nadie pueda probar derecho de propiedad alguno».

El proceso de saneamiento inmobiliario está previsto en el Título III, Capítulo 1, artículos 20 al 27 de la Ley de Registro Inmobiliario, así como por los artículos 46 letra e, 50, 51, 70 al 73, 115 al 131 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original, 136 al 139 del Reglamento General de Mensuras Catastrales.

PERSONAS CON CALIDAD PARA INICIAR EL PROCESO DE SANEAMIENTO

El proceso de saneamiento inmobiliario por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria lo pueden iniciar:

  1. a)    El Estado Dominicano;
  2. b)    Toda persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un inmueble no registrado, conforme al párrafo l del Art. 20 de la ley de Registro Inmobiliario.

El Estado Dominicano como reclamante

El Estado Dominicano como reclamante en el proceso de saneamiento inmobiliario, participa por diversas razones. La primera de ella es, en virtud de la parte capital del Principio III de la Ley de Registro Inmobiliario el cual dispone lo siguiente: «el Estado Dominicano es el propietario originario de todos los terrenos que conforman el territorio de la República Dominicana». También puede reclamar en las condiciones siguientes: cuando el Estado Dominicano como persona de derecho privado al ser propietario de una masa de bienes adquiridos por compras, permutas, donaciones, legados, sucesiones, en virtud del artículo 768 del Código Civil, el cual dispone que: «a falta de cónyuge superviviente, recaerá la sucesión en el Estado». Por cuota parte, en virtud de la Ley No. 126, que consiste en el pago que realizan los propietarios de terrenos que utilizan o quedan en posibilidad de utilizar las aguas de un canal construido por el Estado, los cuales pagarán en naturaleza por este concepto un cincuenta por ciento (50%) de sus tierras regables (Superficie que tiene derecho al uso de las aguas otorgadas por una concesión para riego) que sean dedicadas al cultivo, y un ochenta por ciento (80%) de sus tierras baldías; por aplicación de la Ley No. 344 del 29 de julio de 1943, que establece un procedimiento especial para las expropiaciones intentadas por el Estado, el Distrito de Santo Domingo, o las Comunes, en el caso de que el terreno o inmueble objeto del proceso de expropiación no se encuentre registrado y éste requiera ser sometido al proceso de saneamiento; o por derechos originados de los terrenos que en el curso de un saneamiento no sean reclamados o no puedan probar derechos de propiedad alguno, de conformidad con la parte final del Principio III y el artículo 26 Párrafo 5 parte infine de la Ley de Registro Inmobiliario, de que «en caso de que ningún particular pueda probar su derecho de propiedad sobre el inmueble, el mismo debe adjudicarse al Estado Dominicano».

El representante del Estado Dominicano en todo proceso de saneamiento inmobiliario por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria lo es el Abogado del Estado por ante esta jurisdicción, en virtud del artículo 11 de la Ley de Registro Inmobiliario, modificada por la Ley No. 51-07; este funcionario judicial deberá participar en todas las audiencias, en representación del Estado, en todos los procesos de saneamiento inmobiliario y adjudicación del derecho de propiedad como consecuencia de este proceso de orden público, en los que tenga interés o aparente tenerlo, no pudiendo hacerla en nombre de ninguna otra persona moral o física.

La persona física o moral como reclamante

Uno de los principios básico del sistema Torrens es considerar al Estado como dueño original de todas las tierras, y es a éste que se le debe probar, por todos los medios permitidos, que se es propietario de determinada porción de terrenos. Este sistema de registro de facturación anglosajona ha quedado recogido en los principios III y IX de la Ley de Registro Inmobiliario; el primero de ellos en su parte capital establece que el Estado Dominicano es el propietario original de todos los terrenos que conforman el territorio de la República Dominicana; y el segundo consagra que en aquellos procedimientos de orden público contemplados por la presente ley se admite la más amplia libertad de prueba para el esclarecimiento de la verdad y la sana administración de justicia. En este sentido se ha pronunciado nuestra Suprema Corte de Justicia actuando como Corte de Casación de la manera siguiente: «el Estado no tiene que producir ninguna prueba para establecer el derecho de propiedad de que ésta investido en virtud de la ley, son los reclamantes de un saneamiento por ante el Tribunal de Tierras los que están obligados a aportar la prueba de que el inminente derecho de éste ha sido aniquilado». Caso Noviembre de 1950, B. J. No. 484, Pág. 1156.

En el proceso de saneamiento inmobiliario por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria no se requiere el ministerio de abogado, salvo que el mismo técnica y jurídicamente se torne litigioso, es decir, cuando un terreno sea reclamado por más de una persona física o moral.

El elemento fundamental en todo proceso de saneamiento inmobiliario lo constituye la posesión, y para ello el artículo 21 de la Ley de Registro Inmobiliario consagra que «a los fines del saneamiento, hay posesión cuando una persona tiene un inmueble bajo su poder a título de dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre. Para que la posesión sea causa más de un derecho de propiedad, debe ser pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida por el tiempo fijado por el Código Civil según la posesión de que se trate. Se consideran actos posesorios cuando los terrenos se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo, la percepción de frutos, la construcción que se haga en el inmueble, la materialización de los límites».

La posesión es un hecho que en principio se caracteriza por la ocupación o la aprehensión material de la cosa. Es un hecho inicial que sirve de fundamento para adquirir por prescripción, siempre que se reúnan las demás características exigidas por la ley.

ETAPAS DEL SANEAMIENTO INMOBILIARIO

De conformidad con el artículo 24 de la Ley de Registro Inmobiliario, en el proceso del saneamiento inmobiliario se identifican las siguientes etapas: Mensura, Proceso Judicial y Registro.

Etapa de la mensura en el proceso de saneamiento

La mensura como etapa del Saneamiento Inmobiliario está prevista por los artículos 25 de la Ley de Registro Inmobiliario, 136 y siguiente del Reglamento General de Mensuras Catastrales.

La ley de Registro Inmobiliario define la  mensura como: El procedimiento técnico por el cual se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se reclama el derecho de propiedad a registrar.

De acuerdo con el artículo 136 del Reglamento General de Mensuras Catastrales mensura para saneamiento es el acto de levantamiento parcelario por el cual se individualiza, ubica y determina el inmueble sobre el que se reclama un derecho de propiedad.

La mensura se inicia con la autorización para la realización de la misma otorgada por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente, la cual debe estar precedida por la solicitud de autorización hecha por el reclamante.

La solicitud de autorización hecha por el reclamante para la autorización de la mensura constituye el inicio de la competencia exclusiva de la Jurisdicción Inmobiliaria para conocer  todo lo relativo a derechos inmobiliarios y su registro en la República Dominicana, en virtud de la parte capital del artículo 3 de la Ley de Registro Inmobiliario.

La solicitud de autorización para la mensura se realiza mediante una instancia dirigida por el reclamante a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente, la cual deberá ir acompañada del contrato suscrito entre el agrimensor y el reclamante, cuyo contenido debe ser la autorización al agrimensor contratista a realizar los trabajos de mensuras dentro del ámbito de la porción de terreno que se pretende reclamar, además la solicitud debe contener la petición de que la Dirección Regional de Mensuras Catastrales apodere al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente; este hecho constituye una excepción al apoderamiento directo de las acciones por ante los Tribunales de Jurisdicción Original, previsto por el artículo 10 de la Ley de Registro Inmobiliario.

La Dirección Regional de Mensuras Catastrales, a la cual se le haya sometido la solicitud de autorización para iniciar los trabajos de mensuras relativo al proceso de saneamiento inmobiliario por parte del interesado o su apoderado especial, deberá pronunciarse dentro de un plazo de veinte (20) días corridos, autorizando o rechazando la solicitud ; en el caso eventual de que la solicitud de autorización sea rechazada por el organismo de que se trata, dicha negativa debe estar técnica y jurídicamente fundamentada; en consecuencia, este hecho es susceptible de ser recurridos por la vía administrativa, a través de una solicitud de reconsideración en virtud de las disposiciones de los artículos 74 Y siguiente de la Ley de Registro Inmobiliario, 213 y siguientes del Reglamento General de Mensuras Catastrales; en el sentido de que son susceptibles de ser recurridas por la vía administrativa las decisiones definitivas de la Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales que aprueban o rechazan una actuación; de donde se infiere que si se admite la posibilidad de recurrir por la vía administrativa la negativa de autorización para iniciar los trabajos de mensuras por parte de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, lo que constituye que la Jurisdicción Inmobiliaria es competente exclusiva para conocer de todo lo relativo a los derechos inmobiliarios y su registro en la República Dominicana, desde que se solicita la autorización para la mensura y durante toda la vida jurídica del inmueble, en virtud de lo dispuesto por la parte capital del artículo 3 de la Ley de Registro Inmobiliario.

Una vez autorizado al agrimensor contratista a que le de inicio a los trabajos de mensura para el saneamiento por parte de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, este hecho inviste al agrimensor del carácter de oficial público y auxiliar de la justicia sujeto a la Ley de Registro Inmobiliario y al Reglamento General de Mensuras Catastrales.

Los trabajos de mensuras para el saneamiento inmobiliario se dividen en dos, con respecto de la obligación del agrimensor que ha sido autorizado por parte de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, los cuales son los siguientes: a) trabajos de campo y b) trabajos de gabinete.

Publicidad de la mensura para el saneamiento inmobiliario

Una vez autorizado y previo a los trabajos de campo, el agrimensor designado, en su carácter de oficial público de la Jurisdicción Inmobiliaria, citará por escrito con acuse de recibo a los colindantes, ocupantes, reclamantes e interesados del inmueble a mensurar indicando fecha y hora del inicio de las operaciones para lagar una adecuada publicidad de la mensura dicha citación por lo menos debe ser cinco (5) días antes de la fecha de inicio de los trabajos de campo; la citación la hace directamente el agrimensor en el lugar o en el domicilio de las personas citadas, entregando un aviso de mensura donde indica fecha y hora de inicio de los trabajos, tal y como lo prevé el artículo 137 del Reglamento General de Mensuras Catastrales. Es necesario destacar que la citaciones que realiza el agrimensor en su condición de oficial público constituye una excepción al hecho consagrado por la Ley de Registro Inmobiliario en sus artículos 5, Párrafo 4 y 73, de que todas las actuaciones que por la aplicación de la presente ley requieran de una notificación serán realizadas por actos instrumentados por ministeriales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

El hecho de poner especial énfasis en lograr la comparecencia a los trabajos de campo de los reclamantes, colindantes y ocupantes del inmueble, a través de las citaciones por parte del agrimensor que le dará inicio a los mismos, es con la finalidad de darle a los interesados iguales oportunidades para la defensa de sus derechos y puedan formular sobre el mismo terreno y al momento de los trabajos de campo relativo a la mensura para el saneamiento inmobiliario sus observaciones y reclamos; que es lo mismo que protegerle el sagrado derecho de defensa establecido en la Constitución de la República.

Es necesario destacar que el Estado Dominicano es propietario en algunos casos de un patrimonio de dominio privado y en otros casos de un patrimonio de dominio público.

En caso de colindancia con dominio privado del Estado, es decir, un terreno propiedad del Consejo Estatal del Azúcar; del Instituto Agrario Dominicano, del Estado Dominicano manejados a través de la Administración General de Bienes Nacionales; o cualquier otra institución centralizada o descentralizada del Estado Dominicano, la citación para la mensura se realizará a la entidad u órgano correspondiente, cuyo representante ejerce la calidad de colindante.

En caso de colindante de dominio público del Estado, como son las calles; las áreas verdes; las playas, las áreas protegidas, o cualquier otra área declarada de dominio público, se debe citar al órgano que ejerce la función de control sobre el mismo; en el caso de las calles o áreas verdes de una ciudad o municipio al sindico de esa ciudad o municipio al cual pertenezca; en caso de áreas declaradas protegidas por la ley, al Secretario de Estado de Medio Ambiente y Recursos Naturales.

En el caso eventual de que el agrimensor no encuentre a las personas a citar, dejará el aviso en el domicilio de forma tal que pueda ser visto por el citado y sin que corra riesgo de destrucción o desaparición.

El aviso de mensura debe ser publicado a satisfacción de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales al menos, en un periódico de circulación nacional y en otro medio de la provincia donde se encuentre el inmueble, con por lo menos diez (10) días de anticipación a la fecha de inicio de los trabajos de campo. Con la misma anticipación, deberá depositar copias del aviso de mensura a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales y al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competentes, para que éstos le den publicidad general en sus respectivos ámbitos. Todas estas documentaciones relativas a la publicidad de la mensura deberán ser archivadas y custodiadas por el agrimensor.

El trabajo de campo

El trabajo de campo es la ejecución en el terreno, por parte del agrimensor, o topógrafo designado por éste para realizar los trabajos de mensura para el saneamiento inmobiliario ordenados o autorizados por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente.

En esta parte de la mensura el agrimensor debe cumplir con todas las disposiciones establecidas en el Reglamento General de Mensuras Catastrales, debiendo poner particular énfasis en identificar y levantar las posesiones, las que se destacan y miden con los mismos niveles de precisión que los exigidos para las parcelas. Se considera como falta grave, la omisión de posesiones existentes en los terrenos mensurados para fines de saneamiento.

El agrimensor tiene un plazo de sesenta (60) días para presentar los trabajos por ante la Dirección Regional de Mensura Catastrales para su revisión y aprobación, este plazo se puede prorrogar a solicitud del agrimensor por un único término de treinta (30) días; en caso de no ser presentado los trabajos en el plazo señalado la resolución que autoriza a realizar los trabajos de mensura quedará sin efecto.

Trabajo de gabinete

El Trabajo de Gabinete es la organización que hace el agrimensor en su oficina de los trabajos de campo, y consiste en computar y preparar el plano correspondiente de los trabajos de mensura para el saneamiento inmobiliario ya realizados, así como el informe de todo lo acontecido durante el trabajo de campo, es decir, si hubo alguna queja o reclamación de algún codueño o colindante, las aprobaciones o conformidad y la aceptación del reclamante del terreno objeto de la mensura, así como el acta de hitos informe técnico, coordenadas, plano individual, plano general, aún cuando se trate de una sola parcela; todo estos documentos serán depositados por el agrimensor en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales que lo autorizó a realizar los trabajos de mensura para el saneamiento; en consecuencia, el agrimensor debe realizar un informe general de todo lo ocurrido durante los trabajos de campo.

Función de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales en el proceso de saneamiento

Además de la autorización para iniciar los trabajos de mensura e indicar la designación catastral o número que le corresponde a la parcela que surge como consecuencia de la autorización para la mensura, durante el proceso de saneamiento, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales aprueba el aspecto técnico de los trabajos, sin invadir la  parte legal o reglamentaria, que es atribución del Tribunal de Jurisdicción Original que resulte competente.

Una vez depositados los planos confeccionados por el agrimensor, así como todos los otros documentos que acompañan el expediente relativo a la mensura, dicha Dirección Regional revisará los referidos trabajos y en caso de ajustarse en el aspecto técnico, el Director Regional otorgará la designación catastral definitiva y la incorporará a los planos, emitirá una constancia de aprobación, procederá a firmar los planos y registrará las parcelas, calificándolas como aprobadas.

La Dirección Regional de Mensuras Catastrales una vez recibidos el expediente relativo a los trabajos de mensura presentado por el agrimensor, debe pronunciarse con relación a los trabajos dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes a la presentación de los mismos. Con la aprobación de los trabajos de mensuras se da por finalizada la función de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales relativa al proceso de saneamiento inmobiliario; la que dentro de los quince (15) días posteriores a la fecha de la aprobación, debe apoderar al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente para el inicio del proceso judicial del saneamiento.

La etapa judicial del proceso de saneamiento inmobiliario

La etapa judicial del procedimiento de saneamiento inmobiliario, está prevista por los artículos 26 y 60 de la Ley de Registro Inmobiliario y 115 al 131 del reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original.

El proceso judicial es el procedimiento por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria que depura el derecho a registrar; el apoderamiento de un Tribunal de Jurisdicción Original para el proceso judicial del saneamiento inmobiliario, se produce por intermedio de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales que haya autorizado y aprobado los trabajos de mensura.

El procedimiento ante el tribunal de jurisdicción original

Una vez apoderado el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente para conocer del proceso de saneamiento inmobiliario por parte del Director Regional de Mensuras Catastrales correspondiente, en un plazo no mayor de quince (15) días el tribunal debe notificar al Abogado del Estado, así como a los reclamantes que se ha iniciado el proceso judicial del saneamiento para que éstos, antes de la primera audiencia, cumplan con los requisitos de publicidad establecido en la Ley de Registro Inmobiliario y el Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original.

La primera audiencia del procedimiento de saneamiento inmobiliario debe celebrarse dentro de los sesenta (60) días posteriores a la recepción del apoderamiento por parte del tribunal de jurisdicción original, debiendo  éste poner en conocimiento al Abogado del Estado del inicio del proceso judicial del saneamiento e informarle la fecha de la primera audiencia, para que éste emita su opinión. La falta de comparecencia o falta de opinión del Abogado del Estado se considera como la falta de interés y la no objeción del Estado al proceso de saneamiento. La falta de opinión del Abogado del Estado no impide, sin embargo, que el inmueble sea adjudicado.

La audiencia de saneamiento

En el proceso de saneamiento inmobiliario el juez celebra tantas audiencias como lo considere conveniente y debe trasladarse al terreno tantas veces como fuere necesario; es decir, no está limitado a dos audiencias como en los procesos relativos a las litis sobre derechos registrados.

Los reclamantes presentarán sus pretensiones relativas al inmueble objeto del proceso de saneamiento por escrito, consignando lo siguiente:

  1. a)    Nombre completo y demás generales del reclamante, y si fuese casado, el nombre del cónyuge y sus generales, y el régimen matrimonial por el cual se encuentran casados y la fecha del matrimonio;
  2. b)    La fecha de nacimiento del reclamante;
  3. c)    La identificación del terreno reclamado, según consta en el plano presentado en la causa, y sus colindancias;
  1. d)    Los nombres de los dueños o poseedores conocidos de los terrenos colindantes;
  2. e)    Si el reclamante está en posesión de los terrenos reclamados, la indicación del documento que sirve de base a esta posesión, y en caso de no existir dicho documento, la fecha o fechas en que él o sus causantes adquirieron la posesión;
  3. f)     Si el reclamante no está en posesión del terreno, en la reclamación se hará constar claramente el interés que aquel pretende tener y la fecha y forma de adquisición;
  4. g)    Los gravámenes que existan sobre los terrenos conforme certificaciones expedida por el Registro Civil y Conservadurías de Hipotecas correspondiente, si los hubiere, y los nombres de los reclamantes contarios que fueren conocidos; el juez o tribunal apoderado depurará técnica y jurídicamente los derechos reclamados sobre el terreno objeto del proceso judicial del saneamiento.

La posesión como forma de adquirir el inmueble sometido

 al proceso de saneamiento inmobiliario

La posesión, así como los actos posesorios especificados en la ley, por sí solos no hacen prueba del derecho de propiedad sobre el inmueble reclamado, debiendo siempre cumplir con los requisitos de la prescripción adquisitiva establecida en ella para tales fines; la parte infine del artículo 21 de la Ley de Registro Inmobiliario consagra lo siguiente: «se consideran actos posesorios cuando los terrenos se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo, la percepción de frutos, la construcción que se haga en el inmueble, la materialización de los límites».

Este tipo de posesión es lo que doctrinalmente se le denomina posesión material, la cual se opone a la posesión teórica, que es aquella que el que la invoca la sustenta en planos y descripciones, y que al momento de dar inicio a los trabajos de mensuras no la tienen ocupada. En este sentido se ha pronunciado la  Suprema Corte de Justicia como Corte de Casación diciendo «que en el de caso que dos reclamantes pretendan la posesión de un terreno, el uno por haberlo hecho medir por un agrimensor público que consta en acta de mensura y plano y el otro por poseerlo físicamente, por lo que el juez al darle preferencia y declarar adjudicatario del mismo a éste último que tiene la posesión más caracterizada y más efectiva del terreno hace una buena aplicación de la ley». Caso 27 de mayo del 1998, B. J. No. 1050, pág. 611.

Los medios de pruebas sobre la posesión

De conformidad con el artículo 22 de la Ley de Registro Inmobiliario «se admite todo medio de prueba sobre la posesión, pero la sentencia que adjudique la propiedad no puede fundarse únicamente en la prueba testimonial, pudiendo el juez ordenar cualquier otro medida complementaria”:

El Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original en su artículo 121, complementa la prueba de la posesión, entre las que se destacan:

  1. a)    Actos de notoriedad;
  2. b)    Inspecciones y comprobaciones realizadas por un juez o tribunal apoderado;
  3. c)    Inspecciones y comprobaciones realizadas por un funcionario o institución designada por el juez o tribunal para tales efectos;
  4. d)    Interrogatorios in situ realizados por el juez o tribunal apoderado, o por un funcionarios o institución designada por él a tales efectos; y
  5. e)    Documentos probatorios del hecho de la posesión.

Saneamiento litigioso

El proceso de saneamiento inmobiliario se torna litigioso desde el momento en que la operación técnica de mensura, el derecho de propiedad o cualquier otro derecho real accesorio, susceptible de registro relativo al inmueble o inmuebles objeto de saneamiento, se encuentra en discusión entre dos o más personas físicas o jurídicas; en consecuencia, en su tramitación, se hace necesario el ministerio de abogado.

Como medida procesal en virtud de las disposiciones de los artículos 32 y 33 de la Ley de Registro Inmobiliario, pueden ordenar la constatación de ocupaciones, a cargo del agrimensor contratista o un perito agrimensor designado por el juez, quién como resultado de su trabajo eleva un escrito informándole si en el inmueble objeto del saneamiento existe efectivamente una ocupación distinta a la del reclamante. El escrito se limita a describir la situación de hecho, los elementos materiales que encierran la ocupación y si la misma está dentro del inmueble objeto de saneamiento; se puede acompañar croquis ilustrativos pero no se mide la ocupación ni se confecciona un plano.

La posesión precaria

La posesión precaria es aquella ocupación que se tiene sin título, por simple tolerancia o inadvertencia del dueño; es también el que posee por otro y no por su cuenta, todo esto en virtud de las disposiciones de los artículos 2232 y siguientes del Código Civil. La Suprema Corte de Justicia, actuando como Corte de Casación ha sostenido mediante sentencia del Caso 12 de marzo de 1993, B. J. 988, pág. 237, que el propietario de un terreno que lo deja al cuidado de una persona y que luego esa persona lo reclama como suyo en un proceso de saneamiento por efecto de la prescripción, dicho reclamante es precario y su reclamación debe ser rechazada por aplicación del artículo 2236 del Código Civil, el cual dispone que los que poseen por otro no prescriben nunca ni en ningún espacio de tiempo.

Cuando al momento de la depuración de los derechos relativos a un reclamante se comprueba que posee el terreno de forma precaria el mismo no puede adquirir por prescripción adquisitiva.

El artículo 2236 del Código Civil establece que «los que poseen por otro, no prescriben nunca ni en ningún espacio de tiempo. Por lo tanto, el colono o Reclamaciones en porciones independientes rentero, el depositario, el usufructuario y los demás que detengan precariamente la cosa del propietario, no pueden prescribirla».

Los actos de pura facultad y los de simple tolerancia no pueden dar fundamento ni a posesión ni a prescripción; así como los actos de violencia no pueden dar fundamento tampoco a una posesión capaz de producir la prescripción. La posesión útil no empieza sino cuando ha cesado la violencia.

Reclamaciones en porciones independientes

Cuando una parcela objeto de saneamiento es reclamada por distintas personas en porciones independientes y se reconozca la posesión efectiva sobre la misma, el juez competente dispone el cierre del proceso quedando habilitados lo reclamantes para iniciar nuevos procesos de saneamiento limitados al área efectivamente poseída.

En el dispositivo que ordene el cierre del proceso, el juez debe dejar debida constancia de las pruebas aportadas por los reclamantes. La decisión puede ser utilizada como prueba en los nuevos procesos sin necesidad de desglosar los documentos probatorios. La decisión debe ser comunicada a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente. El cierre del proceso implica la cancelación de las designaciones catastrales otorgadas y no utilizadas.

La sentencia de adjudicación

En toda sentencia producto de un procedimiento de Saneamiento inmobiliario el juez o tribunal consignará en el dispositivo que la adjudicación de derechos sobre el terreno  saneado está condicionada al pago de la contribución especial establecida por el fondo de garantía de inmuebles registrados, previsto en la ley, si así procediere; no se remitirá al Registro de Títulos la sentencia de adjudicación ni se expedirá copia de la misma hasta tanto se acredite el pago correspondiente.

En toda sentencia producto de un procedimiento de saneamiento inmobiliario, el juez o tribunal, ordenará en su parte dispositiva que el Registro de Títulos hará constar en el certificado de título y sus correspondientes duplicados lo siguiente: «la sentencia en que se fundan los derechos garantizados por el presente certificado de título puede ser impugnada mediante el recurso de revisión por causa de fraude durante un (1) año a partir de la emisión del mismo. «No se reputará tercer adquiriente de buena fe a toda persona que adquiera un inmueble durante el plazo previsto para interponer el recurso de revisión por causa de fraude».

La notificación de la sentencia de adjudicación

La notificación de la sentencia tiene dos finalidades  que son:

  1. a)    Se le entera a la contraparte de la existencia de la sentencia, es decir, se le comunica a los que han intervenido en el proceso judicial, que el juez o tribunal que ha conocido del asunto se ha pronunciado mediante la sentencia que es objeto de la notificación mediante acto de alguacil; y
  2. b)    Se le da apertura al recurso correspondiente, es decir, queda habilitado el recurso de apelación en favor de aquel que no esta conforme con la sentencia.

Todo proceso de saneamiento termina con una sentencia de adjudicación del inmueble, la cual será notificada mediante acto de alguacil, momento a partir del cual comienza a correr el plazo para interponer el recurso de apelación. Si vencido el plazo de apelación previsto en el artículo 81 de la Ley de Registro Inmobiliario de treinta (30) días, y nadie recurre la sentencia del Tribunal de Jurisdicción Original, ésta adquiere la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada, frente a los que participaron en el proceso de saneamiento y a los cuales le fue notificada la sentencia, excepto en el caso de que se intente el recurso de revisión por causa de fraude dentro del plazo previsto por los artículos 86 y siguientes de la citada ley.

La etapa de registro en el saneamiento

El Tribunal de Jurisdicción Original que dictó la sentencia relativa al saneamiento inmobiliario, una vez reciba los planos definitivos de mensura aprobada y toda aquella documentación complementaria, los cuales acompañarán a la sentencia de adjudicación conjuntamente con el acto de notificación de la misma, en un plazo de quince (15) días a partir de la recepción de los planos aprobados por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, lo enviara al Registro de Títulos correspondiente, para que se efectúen los registros que procedan y se expida el Certificado de Título.

La Ley de Registro Inmobiliario en su artículo 27 al define esta etapa como el acto por el cual se expide el Certificado de Título que acredita la existencia del derecho, junto a sus elementos esenciales, se habilitan los asientos de registro complementarios y con ello se le da publicidad.

Dentro de un período no mayor de treinta (30) días contados a partir del recibo de la sentencia definitiva e irrevocable, la oficina del Registro de Títulos correspondiente debe proceder a realizar las operaciones de registro.

El artículo 75 del Reglamento General de Registro de Títulos dispone que «cuando se emita el Certificado de Título como consecuencia de un proceso de saneamiento, el Registrador de Títulos hará constar en el texto del certificado la siguiente nota: la Sentencia en que se fundan los derechos garantizados por el presente Certificado de Título puede ser impugnada mediante el recurso de revisión por causa de fraude durante un (1) año a partir de la emisión del presente. Ninguna persona que adquiera este inmueble antes del vencimiento del plazo indicado se reputa tercero adquiriente de buena fe».

Una vez expedido el correspondiente certificado de título, producto del procedimiento de saneamiento inmobiliario, y transcurrido el plazo del año a partir de su expedición, el mismo adquiere tres (3) características:

  1. a)    Se convierte en inatacable;
  2. b)    En Imprescriptible y;
  3. c)    Cuenta con la garantía absoluta del Estado Dominicano.

CONCLUSIÓN

En nuestra investigación sobre el proceso de saneamiento inmobiliario, pudimos apreciar que la nueva normativa inmobiliaria  (Ley No. 108-05) tiene como objetivo fundamental la descentralización, el descongestionamiento, simplificación y agilización de los procedimientos, trámites y actuaciones, dejando en el pasado los procedimientos arcaicos que por tanto tiempo fueron utilizados en el Tribunal Superior de Tierras y  que hacían que los procesos duraran una eternidad.

Dentro de la novedad de esta  ley está el saneamiento  inmobiliario, que es el proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y éstos quedan registrados por primera vez». En  éste  no existen partes como en el procedimiento relativo a las litis sobre derechos registrados, y no existen demandas, ni demandante ni demandado, sino reclamaciones contra la cosa, ya que el Estado Dominicano,  es considerado como el dueño original de todas las tierras que conforman el territorio de la República Dominicana, también es el propietario originario de todos los terrenos que conforman el territorio de la República Dominicana, en virtud del Principio III de la Ley de Registro Inmobiliario.

Las personas con calidad para iniciar el proceso de saneamiento son  el Estado Dominicano, y toda persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un inmueble no registrado, conforme al párrafo l del Art. 20 de la ley de Registro Inmobiliario.

            El Saneamiento Inmobiliario, comprende tres etapas: a) Mensura; b) Proceso Judicial y c) Registro.

            En la etapa de mensura el reclamante  solicita a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente, que autorice al agrimensor propuesto para la realización  de los trabajos de mensura. Una vez  es otorgada la autorización, el agrimensor tiene un plazo de sesenta (60) días para ejecutar la mensura y presentar los documentos y elementos justificativos a la Dirección Regional de Mensura Catastrales para fines de revisión. Este plazo puede ser prorrogado a un único plazo de treinta (30) días.

Dentro de los quince (15) días posteriores a la aprobación de los trabajos técnicos, la Dirección Regional de Mensura Catastral apodera al Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original territorialmente competente  de forma directa para el inicio del proceso judicial del saneamiento.

En la etapa del proceso judicial, una vez el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, es apoderado, instruye la reclamación del inmueble en saneamiento, tiene un plazo de sesenta (60) días para evacuar  su sentencia de adjudicación. Vencido el plazo de apelación (treinta 30 días), a partir de la notificación de la sentencia por acto de alguacil dicha sentencia adquiere la autoridad de la cosa juzgada.

En la etapa de registro del inmueble, el  Juez de Jurisdicción Original apoderado, remite la sentencia de adjudicación del saneamiento debidamente certificada con el plano aprobado de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, al Registrador de Títulos territorialmente competente para que la ejecute y en un plazo no mayor de treinta (30) días, expida el Certificado de Título. Una vez expedido el Certificado de Título, producto del procedimiento de saneamiento inmobiliario, y transcurrido el plazo de un  año a partir de su expedición, se convierte en inatacable, en imprescriptible y cuenta con la garantía absoluta del Estado Dominicano.

BIBLIOGRAFÍA

  • LIC. DIAZ, MAXIMO A. “Ley de Registro Inmobiliario (108-05) Promulgada el 23 de marzo del 2005 (mod. Por la Ley 51-07, del 23 de abril del 2007)  G. O. 10316”.  Reglamentos de los tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Inmobiliaria. General de Registro de Títulos”.
  • LIC. SANTANA POLANCO, VICTOR A. “Derecho Procesal para la Jurisdicción Inmobiliaria”, Editora Corripio, Santo Domingo, República Dominicana,  Segunda edición  2008.
  • LIC. TEJADA ANTONIO “El Nuevo Proceso de Saneamiento Catastral”, Editora JAL Computer, Santo Domingo, República Dominicana, 2009.
    ·         HENRY CAPITANT, “Diccionario Jurídico”.



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